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Normative sul contratto compravendita immobile
La compravendita dei beni immobili è disciplinata dal Codice Civile negli artt. dal 1537 al 1541.
Le particolarità della vendita di beni immobili per un'azienda si riscontrano essenzialmente nella particolare natura dell'oggetto e di conseguenza nella forma, nelle modalità della vendita, nelle garanzie e nella pubblicità degli atti di trasferimento.
In base all'art. 1350 del c.c. i contratti che trasferiscono la proprietà di beni immobili devono farsi per atto pubblico a pena di nullità. La stessa norma si applica anche alla procura e al preliminare di compravendita.
Sempre a pena di nullità è necessario che nei contratti di compravendita siano contenute le dichiarazioni previste dalla L. 165/90 (dichiarazione del reddito fondiario nella dichiarazione dei redditi) e dalla L. 47/85 sul condono edilizio.

 

APPROFONDIMENTI
La vendita di un bene immobile può essere effettuata a corpo o a misura; nel primo caso il prezzo è determinato in relazione al corpo dell'immobile ed eventuali differenze di misura, sebbene questa venga indicata, non danno luogo a supplementi o diminuzioni del prezzo, salvo il caso in cui la misura reale sia inferiore o superiore di un ventesimo rispetto a quella indicata nel contratto. Nel caso in cui debba corrispondersi un supplemento, l'acquirente anziché corrispondere il supplemento ha però il diritto di recesso verso la restituzione del prezzo e delle spese del contratto e, tali diritti si prescrivono in un anno. Nella vendita a misura il prezzo viene stabilito in ragione di un tanto per unità di misura ed anche in tal caso, se la misura è inferiore il compratore ha diritto ad una riduzione, se superiore alla ventesima parte della misura dichiarata ha la facoltà di recedere. Nella vendita degli immobili, alle garanzie generali previste dalla disciplina dei contratti (risoluzione, rescissione ed annullamento), si aggiungono la garanzia per vizi ed evizione che danno luogo nel primo caso ad una diminuzione del prezzo e nel secondo alla restituzione del prezzo e al pagamento di tutte le spese per la vendita. Dette garanzie sono prestate dal venditore, e si differenziano, principalmente, per la natura oggettiva della responsabilità prevista, a differenza quindi delle normali ipotesi contrattuali, nonché per il breve termine di decadenza che viene richiesto per la loro azione.  Poiché il trasferimento della proprietà risulta avvenuta nel momento in cui il notaio esegue la trascrizione dell'atto, esiste il rischio che, in maniera fraudolenta, il venditore alieni il suo immobile a più acquirenti. In tal caso fa fede l'atto trascritto prima. E' quindi importante che il notaio, trascriva senza indugio i contratti ricevuti. In caso contrario la sua responsabilità si aggiunge a quella del venditore. .


 

 

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